Die Bewertung von Immobilien hat sich zu einer eigenen Wissenschaft entwickelt. Im Wesentlichen bestehen jedoch zwei Grundmodelle, und zwar die Sachbewertung und das Ertragswertverfahren.
Bei der Sachbewertung werden die einzelnen Vermögensgegenstände einer Immobilie, und zwar im Wesentlichen das Grundstück und die baulichen Anlagen, nach dem Zeitwert und auf Basis von Vergleichswerten bewertet. In der Praxis spielen Vergleichswerte eine große Rolle. Diese Bewertungsmethode haben wir im Artikel „Bewertung einer Immobilie im Sachwertverfahren“ näher beleuchtet.
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert ermittelt, indem der Ertrag bzw. Gewinn durch einen Risikozinssatz dividiert wird, womit man den Kapitalwert erhält. Die einfache Grundformel lautet daher: Wert = Gewinn : Risikozinssatz
Darauf basierend wurden mehrere Bewertungsverfahren geschaffen, welche sich beinahe ausschliesslich mit der Frage nach der Bestimmung der Höhe des Risikozinssatzes beschäftigen. Die Höhe des Abzinsungsfaktors bzw. des Risikozinssatzes drückt das vom Käufer/Investor in Kauf genommene Risiko aus. Je höher der Zinssatz, desto größer ist das Risiko und desto geringer wird der Wert. Je niedriger der Risikozins, desto geringer ist das angenommene Risiko und desto größer wird der Wert. Da Immobilien eine eher sehr sichere Veranlagung darstellen, sind die Renditen im Vergleich zu Wertpapieren eher niedriger angesiedelt.
Beispielrechnung:
Bei einem Jahresgewinn von 100.000 und einem Risikozinssatz von 5% ergäbe dies einen Wert von 2.000.000.