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Jan

Hausverlosung und Strafrecht 3

Strafrechtliche Verantwortung von Haus-Lotterie-Veranstaltern

Auch die einmalige Verlosung von Immobilien durch Privatpersonen fällt grundsätzlich in den Anwendungsbereich des § 168 StGB. Die wesentliche Frage für die gerichtliche Strafbarkeit einer Hausverlosung nach § 168 StGB  liegt darin, ob der Veranstalter die Absicht hat, sich oder einem anderen einen Vermögensvorteil zuzuwenden. Zur Vermeidung von strafrechtlichen Konflikten wird ein vorsichtiger Haus-Verloser seine Immobilie nur zumindest 20% bis 30% unter dem Verkehrswert verlosen, womit die Wirtschaftlichkeit dieser Verwertungsmethode vernichtet wäre.

Soweit überblickbar gibt es bis heute kein höchstgerichtliches Urteil zu diesem Thema. Den grundsätzlichen Aufbau der Strafnorm § 168 StGB haben wir bereits im Artikel „Hausverlosung und Strafrecht“ erläutert.

Absicht für Profit genügt

Zunächst muss betont werden, dass das Gesetz lediglich verlangt, dass der Täter die Absicht hat, sich oder einem anderen einen Vermögensvorteil zuzuwenden. Es ist also nicht erforderlich, dass der Täter erfolgreich ist und tatsächlich einen Vermögensvorteil erwirtschaftet.

Zuwenden eines Vermögensvorteiles

Nachdem keine höchstgerichtliche Rechtsprechung vorliegt, muss das Gesetz ausgelegt werden. Ein Vermögen kann jede werthaltige Leistung sein (z.B. Sachen, Geld, Waren, Rechte, Forderungen etc.). Der Vorteil könnte als eine Art von „Profit“ des Veranstalters ausgelegt werden. Der Veranstalter muss also die Absicht haben, durch die Verlosung sein Vermögen zu vermehren. Dies kann naturgemäß nur erreicht werden, wenn die Einnahmen größer sind als die Ausgaben.

Die Rechnung des Veranstalters könnte wie folgt aussehen:

+ Einnahmen aus dem Verkauf der Lose
– Kosten für Abwicklung (Vertragserrichtung, Treuhandschaften etc.)
– Rechtsgeschäftsgebühren und Steuern (insb. 12% Glücksspielgebühr)
– (Verkehrs-)Wert des zu verlosenden Objektes

= Profit des Veranstalters

Zur Vermeidung eines Konfliktes mit dem Strafrecht darf ein privater Lotto-Veranstalter im Sinne der obigen Rechnung keinen Profit erzielen. Die Abwicklungskosten und die Gebühren und Steuern werden sich eher leicht kalkulieren lassen. Nach unserer Einschätzung liegt die größte strafrechtliche Unsicherheit bzw. Gefahr in der (Über-)Bewertung des zu verlosenden Objektes, also beim tatsächlichen Wert der zu verlosenden Immobilie. Dabei wird aller Voraussicht nach der Verkehrswert maßgeblich sein. Im wesentlichen soll der Verkehrswert eines Hauses jenen Wert beziffern, welcher auf dem Immobilienmarkt üblicherweise erzielt werden kann.

§ 2 Absatz 2 Liegenschaftsbewertungsgesetz definiert den Verkehrswert wie folgt:
„Verkehrswert ist der Preis. der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehrs für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.

Im Sinne dieser Prämissen bedeutet dies für den Haus-Verloser, dass nach Abzug aller Aufwendungen kein Gewinn über dem Verkehrswert erzielt werden darf, um nicht mit § 168 StGB in Konflikt zu geraten. Bei einem Erlös über dem Verkehrswert würde der Haus-Verloser einen Vermögensvorteil erzielen, welchen er bei einem regulärem Verkauf nicht erreichen könnte.

Vorsichtige Ermittlung des Verkehrswertes

Für die Feststellung des Verkehrswertes wird es jedenfalls empfehlenswert sein, ein Sachverständigengutachten einzuholen. Zur Vermeidung einer Strafbarkeit wird der Hausverloser daher besonders stark in die Fähigkeiten und Kenntnisse des Sachverständigen vertrauen müssen.

Ein Immobiliensachverständiger wird bei solchen Gutachten gut beraten sein, den Verkehrswert eher sehr vorsichtig als überhöht zu schätzen, um keine Haftungen zu riskieren. Bei Schätzgutachten sind Schwankungsbreiten von 20% bis 30% keine Seltenheit. Der Haus-Verloser sollte daher berücksichtigen, dass bei einer Ermittlung des Staatsanwaltes ein vom Gericht bestellter Sachverständiger ggfs einen Verkehrswert feststellt, welcher z.B. 20% bis 30% unter dem Wert des vom Haus-Verloser eingeholten Privatgutachtens liegt. Diesfalls kann sich ein Vermögensvorteil im Sinne des § 168 StGB verwirklichen, welcher eine Strafbarkeit auslösen kann.

Zur Vermeidung eines strafrechtlichen Konfliktes könnte der umsichtige Haus-Verloser einen ausreichenden Sicherheitsabschlag vom geschätzten Verkehrswert berücksichtigen. Dies würde für den Eigentümer jedoch bedeuten, dass er seine Immobilie nur erheblich unter dem Verkehrswert verlosen darf bzw. soll, um strafrechtlichen Konflikten aus dem Weg zu gehen.

Ob die Verlosung unter den Verkehrswert wirtschaftlich interessant ist, muss sich jeder Eigentümer selbst überlegen. Mit etwas Geduld kann ein Immobilien-Profi meist auch für schwierig zu verwertende Objekte einen passenden Käufer finden. Haus-Verloser müssen jedenfalls starke Nerven haben und auf Ihre Berater vertrauen können.

Achtung bei Ladenhütern

In den Medien liest man nicht selten, dass Haus-Eigentümer Ihre Immobilie versteigern möchten, da diese keinen Käufer gefunden hätten, welcher den vom Eigentümer gewünschten Preis bezahlen wollte. In solchen Fällen drängt sich der Verdacht auf, dass die Erwartungen des Verkäufers über dem Verkehrswert liegen und steigt die Gefahr der Strafbarkeit im Sinne der obigen Ausführungen erheblich.

Zulässigkeit im Sinne des Glücksspielgesetzes?

Hausverlosungen sind unzulässig

WARNUNG

Auch aus strafrechtlicher Sicht kann die Liegenschaftsverlosung daher aus oben genannten Gründen bedenklich sein.

Immobilien-Auktion als rechtssichere Alternative

Die Privatversteigerung einer Liegenschaft, welche mit einer Verlosung nichts zu tun hat, ist gesetzlich geregelt und wird von fachlich kompetenten Partnern begleitet. Diese Verwertungsmöglichkeit bietet insbesondere folgende Vorteile:

  1. Rechtssicherheit durch gesetzliche Grundlagen
  2. Flexible Vermarktung
  3. Genehmigungsvorbehalt
  4. Effizientes Verfahren
  5. Markgerechter Veräußerungserlös
  6. Transparenz
  7. Experten-Team
  8. Anonymität
  9. Maßgeschneiderte Kosten

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