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Verdacht auf nichtiges Wohnungseigentum?

Die Begründung von Wohnungseigentum an einer Hausbesorgerwohnung ist gesetzlich gemäß § 3 Abs 3 WEG 2002 nicht möglich und daher nichtig. Bei Verdacht auf solch eine Widmung sollten Sie die Parifizierungsgrundlagen prüfen.

Vorsicht also, wenn Sie eine Wohnung erwerben möchten, welche zuvor vom Hausmeister bewohnt wurde. Prüfen Sie, ob die Wohnung auch für diesen Verwendungszweck gewidmet war. Diesfalls würde die Wohnung nach dem Wohnungseigentumgesetz (WEG) als allgemeine Fläche behandelt werden, welche im schlichten Miteigentum aller Miteigentümer steht.

Zur Abklärung eines solchen Verdachtes sollte zunächst in das Nutzwertgutachten eingesehen werden. Die Parifizierungsunterlagen liegen im Grundbuch des zuständigen Bezirksgerichtes auf und sind Bestandteil der Urkundensammlung. Jedermann hat das Recht, während der Amtsstunden in die Urkundensammlung Einsicht zu nehmen und Kopien herzustellen. Im Grundbuchsauszug ist die Tagebuchzahl zur Begründung des Wohnungseigentums ausgewiesen (z.B. 1023/2005). Die erste Ziffer ist eine fortlaufende Geschäftszahl, die Zweite Ziffer ist das Jahr des Geschäftsfalles. Das Nutzwertgutachten und der Wohnungseigentumsvertrag sollten unter dieser Geschäftszahl auffindbar sein.

Aber Achtung! Eine Widmung als Hausbesorgerwohnung kann auch durch einen formlosen Akt des Wohnungseigentumsorganisators oder durch spätere Zustimmung aller Miteigenümer erfolgen. Das Nutzwertgutachten ist also keine Garantie für die richtige Widmung der Wohnung.

Die Rechtsfolgen einer nichtigen Wohnungseigentumsbegründung sind weitreichend. Der vermeintliche Eigentümer ist nicht Wohnungseigentümer, hat also kein alleiniges Nutzungsrecht an den Wohnräumen. Die Wohnung steht vielmehr im Miteigentum aller Liegenschaftseigentümer. Die Liegenschaftsanteile der vermeintlichen Wohnung müssen gegen Leistung eines Ausgleiches an die Eigentümergemeinschaft rückübertragen werden. Weiters müssen die Nutwerte gemäß § 52 Absatz 1 WEG neu festgesetzt werden.

Urteile des Obersten Gerichtshofes dazu:

5 Ob 226/07g vom 1.4.2008 (Neufestsetzung der Nutzwerte)

5 Ob 249/04k vom 9.11.04 (Einvernehmliche konkludente Umwidmung)

5 Ob 157/03d vom 8.7.2003 (Widmung auch formlos möglich)

5 Ob 1/91 vom 25.6.1991(Rechtsfolgen der nichtigen Wohnungseigentumsbegründung)

5 Ob 57/83 vom 31.1.1984 (Widmung als Hausbesorgerwohnung und Benützungsentgelt)

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